Rękojmia na mieszkanie od dewelopera

Pojęcie rękojmi pojawia się niezwykle często w kontekście odbioru nowego mieszkania od dewelopera. Zwykle przy podpisywaniu umowy na nowe mieszkanie, deweloper ma obowiązek poinformować nas o zasadach działania takiej rękojmi, jednak w ferworze wszystkich działań związanych z zakupem i odbiorem mieszkania, to pojęcie może nam umknąć. A warto znać swoje prawa i być świadomym obowiązujących w Polsce przepisów, ponieważ w przypadku jakichkolwiek późniejszych wątpliwości czy niewywiązania się dewelopera z zawartej umowy, łatwiej jest później dochodzić sprawiedliwości. Dowiedz się jak działa rękojmia dewelopera, jaki jest okres rękojmi i co dokładnie ona obejmuje. Zdobądź cenną wiedzę i bądź świadomym nabywcą nieruchomości.

Rękojmia dewelopera - co to?

Rękojmia to wynikająca z ustawy i przepisów polskiego prawa obowiązkowa odpowiedzialność sprzedawcy (np. dewelopera) względem kupującego (np. Nabywcy nieruchomości) za wszelkie wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy. Zapisy rękojmi powinny mieć zastosowanie przy każdej umówię sprzedaży. Przepisem prawnym, który reguluje w Polsce działanie rękojmi jest art 556-576 Kodeksu Cywilnego.

Dochodzenie swoich praw z tytułu rękojmi jest zatem formą reklamacji, którą klient może złożyć w związku z ujawnioną wadą fizyczną lub prawną zakupionej rzeczy. Jeżeli po zakupie mieszkania od dewelopera przy jego odbiorze i sprawdzeniu stanu technicznego lokalu okaże się, że nieruchomość posiada wady, można dochodzić swoich praw dzięki rękojmi. Co więcej, nawet jeśli po pewnym czasie użytkowania nowego mieszkania, dadzą o sobie znać jakiekolwiek niezgodności z zawartą umową, również można dochodzić swoich praw w ramach rękojmi dewelopera.

Jeżeli zaś idzie o czas obowiązywania rękojmi w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, to obowiązuje ona nie od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, ale od dnia odbioru gotowego mieszkania. Zgodnie z aktualnym prawem, od tego momentu masz 5 lat na zgłaszanie wad i dochodzenie ewentualnego odszkodowania w ramach rękojmi.

Rękojmia na wady fizyczne i rękojmia na wady prawne

Zgodnie z obowiązującym prawem, o odszkodowanie z tytułu rękojmi można ubiegać się w przypadku zaistnienia wady fizycznej lub prawnej nabywanej rzeczy. Co to oznacza w kontekście zawarcia umowy deweloperskiej? W każdej umówię deweloperskiej powinien znaleźć się zapis dotyczący rękojmi mówiący o tym, że: wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy z umową. Wadę fizyczną definiuje się jako coś nieprawidłowo zamontowanego lub uruchomionego. W przypadku nowego mieszkania od dewelopera może to być nieszczelne okno, niedrożna wentylacja czy krzywe ściany lokalu.

W ustawie sprzed 2014 roku wada fizyczna była szczerzej zdefiniowana. Obejmowała wówczas takie przypadki jak: zmniejszenie wartości użyteczności rzeczy (np. cieknący kaloryfer), niekompletność sprzedanej rzeczy (np. brak odpowiedniej dokumentacji) oraz brak określonych właściwości rzeczy (np. brak określonych w umowie walorów estetycznych).

Co do wad prawnych, to przepisy Kodeksu Cywilnego definiują je bardzo szczegółowo jako fakt iż: sprzedawana rzecz nie należy do sprzedającego, bo np. została skradziona; sprzedawana rzecz jest obciążona prawem na rzecz osoby trzeciej (np. hipoteką lub zastawem) lub na sprzedawaną rzecz nałożono ograniczenie w zakresie korzystania z niej (np. gdy rzecz zabezpieczona jest jako dowód w toczącej się sprawie).

Rękojmia dewelopera - jak dochodzić swoich praw?

W przypadku rękojmi dewelopera, niezwykle istotny jest fakt, że to kupujący wybiera sposób reklamacji. Jakie opcje masz zatem do wyboru z tytułu rękojmi? Po pierwsze, możesz żądać obniżenia ceny, ale uwaga ta obniżka ceny musi odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości sprzedawanej rzeczy. Po drugie, możesz żądać usunięcia wady, przez co rozumie się naprawę uszkodzonej rzeczy. Po trzecie, możesz żądać wymiany rzeczy na nową rzecz wolną od wad. Po czwarte, możesz odstąpić od umowy, ale tylko w przypadku gdy wada jest istotna, to znaczy nie pozwala na używanie rzeczy w całości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Sprzedawca co do zasady ponosi wszelkie dodatkowe koszty wynikające z wariantu rekojmi, którą wybiera nabywca. Takie dodatkowe koszty mogą obejmować koszty związane z naprawą lub wymianą raczy, koszty transportu czy ubezpieczenia.

Rękojmia w umowie deweloperskiej a gwarancja

Pojęcia rękojmi w umowie deweloperskiej nie należy mylić z pojęciem gwarancji. Gwarancja jest kolejną składową umowy zawartej z deweloperem i wykonywanie uprawnień wynikających z zapisów w gwarancji nie koliduje z korzystaniem z uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi. Co zatem obejmuje gwarancja?

Gwarancja może co do zasady zawierać mniej korzystne rozwiązania dla kupującego niż rękojmia, ponieważ to gwarant sam określa swoje obowiązki i uprawnienia w razie braku właściwości rzeczy, określonych w umowie gwarancyjnej. Dla przypomnienia, w przypadku rękojmi to konsument decyduje o tym jak chce dochodzić swoich praw z tego tytułu. W razie wykonania przez kupującego jakichkolwiek działań z tytułu gwarancji bieg czasu uprawnień wynikających z rękojmi (5 lat) ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia o zaistniałej wadzie. Termin rękojmi wznawia bieg od dnia wykonania przez gwaranta obowiązku wynikającego z gwarancji.

Dlaczego nie warto czekać ze skorzystaniem z rękojmi?

Mimo stosunkowo długiego terminu na zgłaszanie wad w nowo zakupionym lokalu od dewelopera w ramach rękojmi, im dłużej przeciągniesz czas dochodzenia swoich praw, tym bardziej narażasz się na przeciąganie sprawy przez samego dewelopera. W konsekwencji, po upływie czasu rękojmi wyegzekwowanie konsekewncji wynikających z umowy nie będzie niemożliwe jednak znacznie trudniejsze. Dlatego też wszelkie wady lokalu wynikające z zaniechań dewelopera najlepiej zgłaszać zaraz po ich odkryciu.