Odbiór mieszkania – jak zrobić to poprawnie?

Odbiór mieszkania to bardzo ważny moment. Jest to chwila, gdy masz czas na sprawdzenie wszystkich usterek, możliwych niedociągnięć czy nieprawidłowości względem umowy. Jak przeprowadzić poprawnie odbiór mieszkania, na co zwracać uwagę i jak uniknąć ewentualnych błędów – o tym dziś napiszemy! Czytaj dalej i dowiedz się, jak działać, by być w pełni zadowolonym.

Czym jest odbiór mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania to proces, w czasie którego sprawdza się stan mieszkania, przed oddaniem go na użytek właścicielom. W tym czasie spisuje się protokół, który stwierdza, czy wszystko to, co zostało obiecane właścicielom jest spełnione. 

Odbiór mieszkania następuje jedynie wtedy, gdy podpisujesz umowę z deweloperem przed tym, jak on uzyska tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku. Jeżeli kupisz swoje “M” już po tym momencie, to odbiór może nastąpić tylko wtedy, gdy umówisz się na niego wcześniej. 

W czasie odbioru przyszły właściciel sprawdza stan techniczny całego mieszkania (na co zwrócić uwagę? Czytaj dalej, a się dowiesz), aby mieć pewność, że deweloper dotrzymał umowy. Odbiór nie jest równoznaczny z otrzymaniem kluczy i możliwością natychmiastowego wprowadzenia się. Celem odbioru technicznego mieszkania jest zatem spisanie protokołu z wadami i usterkami, które muszą zostać w następstwie usunięte. 

Kto uczestniczy w odbiorze mieszkania? 

Ponieważ odbiór mieszkania jest regulowany przez ustawę deweloperską, przewiduje ona skład, który musi być obecny w tym czasie. Oczywiście w praktyce proces często wygląda inaczej. Żeby do odbioru doszło, na miejscu musi być obecna strona odbierająca i przekazująca – czyli właściciel i deweloper (w praktyce zazwyczaj jego przedstawiciel). Jest to absolutne minimum, żeby odbiór był możliwy.

Oczywiście właściciel może być reprezentowany przez swojego przedstawiciela. Ma także prawo przyprowadzić ze sobą swojego pomocnika. Może być to osoba prywatna, partner, przyjaciel, ktoś z rodziny. Albo osoba wynajęta ze specjalnej firmy, która pomaga przy odbiorze mieszkań.

Takie firmy specjalizują się w pomocy w sytuacjach, gdy dochodzi do technicznego odbioru mieszkania. Są oni odpowiednio przeszkoleni, znają prawo i zasady, a także różne sztuczki, które lubią stosować wykonawcy czy deweloperzy. Jeżeli nie należysz do osób asertywnych i nawet w przypadku tak dużej inwestycji, wątpisz czy dasz radę wszystko zauważyć i o wszystko się “wykłócić” – dobrze, gdybyś miał wsparcie w takiej osobie. Pamiętaj, że usterki i niedoróbki, które nie zostaną wpisane do protokołu, będą tymi, którymi będziesz zmuszony potem samodzielnie się zająć. 

Poza właścicielem i deweloperem, na miejscu zazwyczaj jest obecny także przedstawiciel generalnego wykonawcy, a często także przedstawiciele producentów (np. drzwi lub okien). Dlaczego? Zazwyczaj, jeżeli wykryjesz jakieś błędy lub usterki, za poprawę ich odpowiedzialny jest właśnie wykonawca, nie deweloper. Tak samo sytuacja się ma, gdy okaże się, że np. drzwi, okna, parapety czy inne elementy wyposażenia są uszkodzone – wtedy to producent musi dostarczyć nowe części. 

Kiedy następuje odbiór mieszkania? 

Odbiór mieszkania nie jest równoznaczny z przekazaniem kluczy. Według ustawy, powinien odbyć się w okresie między uzyskaniem przez dewelopera praw do użytkowania budynku, a przepisaniem aktu własności na nowego właściciela. Chodzi bowiem o to, by wykonawca miał czas na naprawy i poprawki. Dzięki temu nabywca powinien dostać klucze do mieszkania, które jest w 100% zgodne z tym, co znajdowało się w umowie kupna. 

Jeżeli deweloper nie stworzył odpowiedniego zapisu w umowie, to nawet jeśli odbiór przesunie się w czasie, zazwyczaj nie otrzymasz z tego tytułu żadnego odszkodowania. Na szczęście nie może on też zmusić Cię do konkretnej daty odbioru. Jeśli zaproponowany przez niego termin Ci nie odpowiada – masz pełne prawo poprosić o jego zmianę. 

Co jest sprawdzane w czasie odbioru mieszkania? 

W czasie odbioru, sprawdza się stan faktyczny w porównaniu z:

• umową,
• normami budowlanymi,
• obecnością wad i usterek.

Dlatego, gdy wybierasz się na odbiór, koniecznie weź ze sobą umowę oraz kilka innych akcesoriów, które pomogą Ci sprawdzić stan techniczny. 

Co ze sobą wziąć?

Absolutnym minimum jest taśma miernicza. Dzięki niej sprawdzisz, czy wymiary mieszkania są dokładnie takie, jak w planie. Ponadto sprawdź podłogi, okna, drzwi i parapety, instalacje. Oto, co może Ci się przydać:

• poziomica (lub nawet zwykła piłeczka np. pingpongowa) – aby sprawdzić, czy podłoga jest prosta. Ściany sprawdzisz z pomocą standardowej poziomicy lub laserowej.
• latarkę – aby zajrzeć w każdą szczelinę i sprawdzić wyrównanie ścian (światło ustawione pod kątem pozwala wypatrzeć najdrobniejsze błędy). 
• kątownik,
• próbnik – aby sprawdzić prąd, wystarczy śrubokręt ze wskaźnikiem prądu,
• żarówkę – aby sprawdzić jakość oświetlenia,
• zapalniczka – by sprawdzić wentylację, 

Aby dobrze sprawdzić stan mieszkania, warto przygotować się wcześniej. Spisz sobie każdy element, który należy sprawdzić i na miejscu postępuj zgodnie z listą. 

Czy odbiorowi podlega tylko mieszkanie? 

Jeżeli wraz z mieszkaniem nabyłeś np. garaż, komórkę lokatorską, taras lub balkon – one też podlegają procesowi odbioru mieszkania. Dlatego pamiętaj, żeby te miejsca również sprawdzić. Szczególnie, że wykonawca może przyłożyć się mniej do takiego miejsca, które teoretycznie nie jest aż tak “na widoku”. 

Jeśli nie czujesz się zbyt pewnie w kwestii sprawdzania stanu  mieszkania, weź ze sobą koniecznie osobę, która zna się na tym, ma wykształcenie budowlane lub inżynierskie. Pomoże Ci ona wykryć wszelkie nieprawidłowości.